431 地铁沿线物业项目
地产危机爆发之后，香江的大部分银行开始收缩战线，将资金从地产市场撤出，即使没有逼着一些公司立刻还债，但新项目的贷款审批都变得异常困难，这实际上对整个地产市场更是雪上加霜。
没有银行的支持，又有几家地产公司能够以自己的资金发展项目？
置地、长江实业、新鸿基地产等等公司都受到了影响，而香江的顶级地产巨头之中，恒隆集团受到的冲击最大。
70年代，华资崛起，其中以五家为大，分别是长江实业、新鸿基地产、合和实业、新世界集团以及恒隆地产。
恒隆地产的创始人为陈曾熙，60年代创立公司，72年上市融资两亿港元，成为地产市场上的新贵，在经营上，恒隆与长江实业、新鸿基地产等相比，一个最明显的特色就是它非常重视发展庞大的住宅计划，将所有的资金、资源投入到一个大型住宅，这在商业经营中是非常冒险的行为，一旦出现问题，整个公司都会陷入困境，不过风险大了利润自然也高，整个76-82年，香江地价一直大幅度上涨，这种操作为恒隆带来了极高的利润。
不过当地产市场出现问题时，恒隆也为此而付出了代价。
“董事长，这位就是恒隆地产的董事长陈曾熙先生。”袁天帆介绍道。
“徐生，您好。”和记大厦的顶层办公室，徐志见到了陈曾熙。
徐志笑道：“陈生，离上一次见面，应该已经很久了吧。”
“差不多有三年了。”陈曾熙回忆了下，三年前，他们几人在霍营东的家中碰过面，当时的徐志还不过是香江富豪圈中的新人，他们之间也只是稍微聊了几句。
之后的几年，在一些大型酒会上也碰到过两次，不过因为生意上没有关联，并没有什么交流。
“请坐吧。”徐志笑道。
三人坐下后，秘书送来了几份咖啡。
陈曾熙说道：“徐生，今天来这里，是有一件事情相求？”
“请说。”徐志道。
陈曾熙道：“最近一年的地产市场并不算太好，我恒隆地产有一个项目资金上出了点问题，所以希望能够从东亚银行借一笔资金周转一下。”
徐志问：“多少？”
“15亿港元。”陈曾熙报出了一个数据。
“这可不是一笔小数目。”徐志顿了顿说道：“陈生是为了港岛地铁沿线的物业项目而来的吧？”
“对，徐生说的不错。”陈曾熙承认了下来。
“这个项目我听过。”徐志点点头说道。
两年前，也就是1981年，恒隆集团各项投资逐渐回收，业务也进入了高峰期，陈曾熙雄心万丈，意图击败置地，成为香江最大的地产公司，于是，以恒隆为首的三大财团联手参与竞拍了港岛地铁沿线的9个地铁站上的物业发展权，全部发展计划包括8栋商业大厦以及8000个住宅物业，总楼宇面积高达700万尺（70万平方米）。
这些物业的位置皆是商业中的黄金位置，再加上地铁相助，可以说是当时香江最大的项目，只是建筑成本就高达70亿港元，按照当时的房价，总楼盘价值高达180亿港元，如果开发顺利，恒隆可获益40亿港元。
历史上，如果这个项目成功，那么其规模及收益，都将超过几年后老李同志的黄埔花园。
可惜，历史没有如果，82年9月，撒切尔夫人在北京摔了一跤，拉开了中英两国关于香江前途问题谈判的序幕，香江地产市场急跌，恒隆地产也付出了惨重的代价。
恒隆所得的9个地铁站业务，82年已经投入巨资开发了第一期，但好不容易等到可以出售楼花套现资金之时（HK的预售规则是整个项目完工前的8个月，不容许房子还没建就预售），地价急速下跌，大量的新房无人问津，一瞬间就套住了恒隆接近十亿港元的资金。
而第二期的开发却迫在眉睫，当初拿下整个项目时，恒隆集团与港府及地铁公司都签署了协议，必须在规定的时间内做什么样的事，二期开发的时间即将到来，在开发之前也必须向港府支付亿港元的地价。
一期资金被困住，恒隆再也无力支付这第二批的地价亿港元，只能硬着头皮向港府建议，将地价改为14亿。
港府当然不会同意，地价跌了你要求减价？那以前那么多地皮拍卖完成后地价又涨了，也没见哪家地产公司出来给港府补钱吧？
而更为打击的是，在这个关键时刻，已经签约准备向恒隆贷款15亿港元的日资银行强行违约赔了几千万，撤回了贷款计划，这彻底断了恒隆的资金链。
陈曾熙道：“徐生，你既然能够决定投资七号泊位码头以及修建黄埔广场这种全球商业历史上也极为罕见的大型地产项目，应该也非常看好香江的前途。
而只要香江的前途定了下来，那么恒隆集团旗下地铁沿线业务的业务的价值自不用我多说，所以希望东亚银行能够贷出一笔资金，利息方面绝对不会让徐生失望！”
徐志笑道：“利息方面先不说，不过我希望能够换一种合作方式？”
陈曾熙问：“什么合作方式？”
徐志道：“我希望能够从陈生手中，买下这整个地铁沿线项目！”
陈曾熙立刻变色道：“徐生，你这是趁火打劫吗？”
“不。”徐志摇头道：“这只是一笔生意罢了，你同意，我们就交易，不同意，我也不强求。”
“抱歉，这个项目我不会出售。”陈曾熙直接拒绝道。
徐志笑着摇摇头说道：“陈生，据我所知，还有半个月的时间，就到了你恒隆与港府约定上交第二期资金的时候，而你手中的第一期项目连1/3都没有卖出去，手中也根本没有足够的现金，一旦到期拿不出钱，那可就为时已晚了？”
历史上的恒隆集团也是如此，走遍了香江及亚洲的银行，却没有一家肯提供贷款，结果到了规定的时间发生了协议违约，除了第一批已经开发完的土地，其他地皮被港府强行收回，恒隆集团不但损失了4亿港元的定金，还在整个项目中亏损超过10亿港元，同时，与港府的违约也被港府拉入了黑名单，虽然容许恒隆继续拍地，但资金方面却要求极严。
因此，整个恒隆集团变得长期不振，逐渐被长江实业、新鸿基地产等公司拉开了差距。
“我需要再考虑一段时间。”陈曾熙正常没有再强硬拒绝，再拖下去，损失钱倒是小事，更重要的是会被港府拉入黑名单，那才是麻烦。
徐志点头道：“也行，不过得快点，再过几天我就要离开香江一段时间，到时候恐怕就是陈生你想交易也不行了。”
陈曾熙顿了一会，问：“徐生愿意出什么价？”
徐志道：“你这个地铁项目现在已经建了一半，具体的价格需要专业人士来判断，不过我可以给你一个选择，和黄可以在保证恒隆不亏本的情况下接手整个项目，不知道陈生以为如何？”
“不亏本？”陈曾熙皱起了眉头。
“不错，按照现在的地价，恒隆的这个项目已经亏损了数亿港元，而且还需要按照原先定好的价格交于港府剩余的资金，如果和黄接手，恒隆投入了多少钱，我可以如数归还，至于港府那边，那就是我的事了。”徐志解释道。
陈曾熙也明白了过来，说：“看来徐生这一盘棋玩的真大。”
“我是华人，当然相信香江的未来，不是吗？”徐志笑道。
陈曾熙点头道：“这件事我做不了主，需要回去召开董事会，不管结果如何，我会尽快通知徐生。”
“没问题。”徐志笑了笑说道。
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没有银行的支持，又有几家地产公司能够以自己的资金发展项目？
置地、长江实业、新鸿基地产等等公司都受到了影响，而香江的顶级地产巨头之中，恒隆集团受到的冲击最大。
70年代，华资崛起，其中以五家为大，分别是长江实业、新鸿基地产、合和实业、新世界集团以及恒隆地产。
恒隆地产的创始人为陈曾熙，60年代创立公司，72年上市融资两亿港元，成为地产市场上的新贵，在经营上，恒隆与长江实业、新鸿基地产等相比，一个最明显的特色就是它非常重视发展庞大的住宅计划，将所有的资金、资源投入到一个大型住宅，这在商业经营中是非常冒险的行为，一旦出现问题，整个公司都会陷入困境，不过风险大了利润自然也高，整个76-82年，香江地价一直大幅度上涨，这种操作为恒隆带来了极高的利润。
不过当地产市场出现问题时，恒隆也为此而付出了代价。
“董事长，这位就是恒隆地产的董事长陈曾熙先生。”袁天帆介绍道。
“徐生，您好。”和记大厦的顶层办公室，徐志见到了陈曾熙。
徐志笑道：“陈生，离上一次见面，应该已经很久了吧。”
“差不多有三年了。”陈曾熙回忆了下，三年前，他们几人在霍营东的家中碰过面，当时的徐志还不过是香江富豪圈中的新人，他们之间也只是稍微聊了几句。
之后的几年，在一些大型酒会上也碰到过两次，不过因为生意上没有关联，并没有什么交流。
“请坐吧。”徐志笑道。
三人坐下后，秘书送来了几份咖啡。
陈曾熙说道：“徐生，今天来这里，是有一件事情相求？”
“请说。”徐志道。
陈曾熙道：“最近一年的地产市场并不算太好，我恒隆地产有一个项目资金上出了点问题，所以希望能够从东亚银行借一笔资金周转一下。”
徐志问：“多少？”
“15亿港元。”陈曾熙报出了一个数据。
“这可不是一笔小数目。”徐志顿了顿说道：“陈生是为了港岛地铁沿线的物业项目而来的吧？”
“对，徐生说的不错。”陈曾熙承认了下来。
“这个项目我听过。”徐志点点头说道。
两年前，也就是1981年，恒隆集团各项投资逐渐回收，业务也进入了高峰期，陈曾熙雄心万丈，意图击败置地，成为香江最大的地产公司，于是，以恒隆为首的三大财团联手参与竞拍了港岛地铁沿线的9个地铁站上的物业发展权，全部发展计划包括8栋商业大厦以及8000个住宅物业，总楼宇面积高达700万尺（70万平方米）。
这些物业的位置皆是商业中的黄金位置，再加上地铁相助，可以说是当时香江最大的项目，只是建筑成本就高达70亿港元，按照当时的房价，总楼盘价值高达180亿港元，如果开发顺利，恒隆可获益40亿港元。
历史上，如果这个项目成功，那么其规模及收益，都将超过几年后老李同志的黄埔花园。
可惜，历史没有如果，82年9月，撒切尔夫人在北京摔了一跤，拉开了中英两国关于香江前途问题谈判的序幕，香江地产市场急跌，恒隆地产也付出了惨重的代价。
恒隆所得的9个地铁站业务，82年已经投入巨资开发了第一期，但好不容易等到可以出售楼花套现资金之时（HK的预售规则是整个项目完工前的8个月，不容许房子还没建就预售），地价急速下跌，大量的新房无人问津，一瞬间就套住了恒隆接近十亿港元的资金。
而第二期的开发却迫在眉睫，当初拿下整个项目时，恒隆集团与港府及地铁公司都签署了协议，必须在规定的时间内做什么样的事，二期开发的时间即将到来，在开发之前也必须向港府支付亿港元的地价。
一期资金被困住，恒隆再也无力支付这第二批的地价亿港元，只能硬着头皮向港府建议，将地价改为14亿。
港府当然不会同意，地价跌了你要求减价？那以前那么多地皮拍卖完成后地价又涨了，也没见哪家地产公司出来给港府补钱吧？
而更为打击的是，在这个关键时刻，已经签约准备向恒隆贷款15亿港元的日资银行强行违约赔了几千万，撤回了贷款计划，这彻底断了恒隆的资金链。
陈曾熙道：“徐生，你既然能够决定投资七号泊位码头以及修建黄埔广场这种全球商业历史上也极为罕见的大型地产项目，应该也非常看好香江的前途。
而只要香江的前途定了下来，那么恒隆集团旗下地铁沿线业务的业务的价值自不用我多说，所以希望东亚银行能够贷出一笔资金，利息方面绝对不会让徐生失望！”
徐志笑道：“利息方面先不说，不过我希望能够换一种合作方式？”
陈曾熙问：“什么合作方式？”
徐志道：“我希望能够从陈生手中，买下这整个地铁沿线项目！”
陈曾熙立刻变色道：“徐生，你这是趁火打劫吗？”
“不。”徐志摇头道：“这只是一笔生意罢了，你同意，我们就交易，不同意，我也不强求。”
“抱歉，这个项目我不会出售。”陈曾熙直接拒绝道。
徐志笑着摇摇头说道：“陈生，据我所知，还有半个月的时间，就到了你恒隆与港府约定上交第二期资金的时候，而你手中的第一期项目连1/3都没有卖出去，手中也根本没有足够的现金，一旦到期拿不出钱，那可就为时已晚了？”
历史上的恒隆集团也是如此，走遍了香江及亚洲的银行，却没有一家肯提供贷款，结果到了规定的时间发生了协议违约，除了第一批已经开发完的土地，其他地皮被港府强行收回，恒隆集团不但损失了4亿港元的定金，还在整个项目中亏损超过10亿港元，同时，与港府的违约也被港府拉入了黑名单，虽然容许恒隆继续拍地，但资金方面却要求极严。
因此，整个恒隆集团变得长期不振，逐渐被长江实业、新鸿基地产等公司拉开了差距。
“我需要再考虑一段时间。”陈曾熙正常没有再强硬拒绝，再拖下去，损失钱倒是小事，更重要的是会被港府拉入黑名单，那才是麻烦。
徐志点头道：“也行，不过得快点，再过几天我就要离开香江一段时间，到时候恐怕就是陈生你想交易也不行了。”
陈曾熙顿了一会，问：“徐生愿意出什么价？”
徐志道：“你这个地铁项目现在已经建了一半，具体的价格需要专业人士来判断，不过我可以给你一个选择，和黄可以在保证恒隆不亏本的情况下接手整个项目，不知道陈生以为如何？”
“不亏本？”陈曾熙皱起了眉头。
“不错，按照现在的地价，恒隆的这个项目已经亏损了数亿港元，而且还需要按照原先定好的价格交于港府剩余的资金，如果和黄接手，恒隆投入了多少钱，我可以如数归还，至于港府那边，那就是我的事了。”徐志解释道。
陈曾熙也明白了过来，说：“看来徐生这一盘棋玩的真大。”
“我是华人，当然相信香江的未来，不是吗？”徐志笑道。
陈曾熙点头道：“这件事我做不了主，需要回去召开董事会，不管结果如何，我会尽快通知徐生。”
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